Kentsel Dönüşüm Hukuku
Kentsel dönüşüm hukuku, afet riski taşıyan yapıların ve alanların yenilenmesine ilişkin süreçleri düzenler. Büromuz, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yükleniciler ile ilişkilere dair uyuşmazlıklarda dava takibi ve danışmanlık hizmeti verir.
Başlıca konular
- Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davaları
- Paydaşların salt çoğunluk kararı ve karara katılmayan maliklerin hakları
- Arsa payı satışına ve değer tespitine ilişkin uyuşmazlıklar
- Kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması
- Müteahhidin işe başlamaması veya işi bırakması halinde fesih süreçleri
- Tahliye, kira yardımı ve kiracıların hakları
Süreç hakkında genel bilgi
Kentsel dönüşüm süreci genellikle riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit, kural olarak maliklerin başvurusu üzerine lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuç tapu kaydına işlenir ve maliklere bildirilir. Ardından yapının yıkımı, yeni yapının nasıl yapılacağı ve yükleniciyle yapılacak sözleşme konularında maliklerin karar alması gerekir.
Bu süreçte idari işlemlere karşı dava açma süresi kısadır. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Yükleniciyle yapılacak sözleşme ise sürecin en önemli adımıdır; teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, kira yardımı ve teminatlar sözleşmede açıkça belirlenmelidir.
Rehber
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tespiti, yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün süreyle yapılan ilanla maliklere duyurulur; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Malikler veya kanuni temsilcileri, tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve idare temsilcilerinden oluşan teknik heyetler tarafından karara bağlanır.
Malikler kararı hangi çoğunlukla alır?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve benzeri konularda, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınır. Karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir. Bu maliklerin arsa payları, teklifi on beş gün içinde kabul etmemeleri halinde rayiç değerden az olmamak üzere Kanun'da öngörülen usulle satılabilir.
Müteahhit işe başlamazsa ne olur?
Karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya işin en az altı ay boyunca yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi halinde, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alabilir. Bu kararla Başkanlığa başvurulur; durumun tespit edilmesi halinde müteahhide otuz gün süre verilir ve bu sürede işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır.
Bu bölümdeki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş yerine geçmez. Her dosyanın kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.